Вопросы о приобретении как частной, так и коммерческой недвижимости в Германии сейчас очень актуальны, и мы, как крупная консалтинговая фирма, уже более 20 лет занимающаяся всем комплексом решения финансовых и налоговыхаспектов, связанных с данной проблемой, хотели бы немного ознакомить читателей со сложностью и требованием вдумчивого подхода на самом начальном этапе данного пути .
Еще раз повторим, что мы даем наши рекомендации только после подробного и обстоятельного разговора с нашим клиентом, чтобы выявить наиболее оптимальные подходы и решения, позволяющие максимально учесть деловые возможности, финансовые, специфику знаний и образования нашего клиента. Возможно, в процессе разговора клиенту будет предложена совсем другая, более интересная для него схема решения его проблемы и достижения поставленной им цели, о которой он совсем не думал или не знал о ее существовании.Мы всегда считали, что главной задачей нашей фирмы является не только решение узкой поставленной нам задачи, но благодаря уникальным знаниям наших специалистов в немецком налоговом и юридическом законодательстве, сертифицированнымзнаниям законов о двойном налогообложении в Германии и странах ЕС и СНГ, глубокого знания финансовой системы,развития и ведения бизнеса в Германии, мы можем ориентировать нашего клиента на лучший для него вариант. С тем, чтобы потом в долгосрочной перспективе сотрудничать с ним в его бизнесе, помогая и поддерживая его
В данной статье я хотела бы проанализировать налоговые аспекты приобретения недвижимости, для того чтобы показать нашим читателям, что эта деятельность выгодна при сравнении с другими капиталовложениями
- Подоходный налог
При расчете подоходного налога различаются доходы, полученные при продаже Вашей недвижимости и доходы, получаемые при сдаче в аренду Вашего недвижимого имущества.
- Доход при продаже собственности
- Текущие доходы от сдачи в аренду Вашей недвижимости
Доход от продажи недвижимостине облагается подоходным налогом, если эта собственность принадлежит Вам не менее 10 лет, или если эта собственность Вами лично используется. Доходом от продажи недвижимости является разница между ценой приобретения недвижимости , включая маклерский гонорар, налоги и нотариальные услиги при оформлении покупки, и ценой продажи, за вычетом всех расходов и потерь при этой сделки, например, за маклерские услуги и т.д.
Причем с начала 2009 года продажа акций или других финансовых продуктов совершенно независимо от количества лет Вашего владения ими всегда облагается подоходным налогом.
Налоговая ситуация с этим видом доходов такова :Благодаря возможности списания , то есть уменьшения дохода при вычете из него процентов за кредит, амортизационных расходови т.д. недвижимость представляет более выгодный инвестиционный проект при длительном использовании, чем акции или другие финансовые продукты.
а) как рассчитывается налог от сдачи недвижимости:
Арендная плата, получаемая Вами от арендаторов является налогооблагаемым (как заработная плата) доходом. Но из этих доходов нужно прежде вычесть расходы, связанные с возможностью получения этих доходов. То есть в действительности налогооблагаемой является только чистая прибыль, получаемая Вами. Вы должны вычетать из арендной оплаты и проценты за кредит, и расходы на ремонт и поддержание вашей собственности в должном хорошем состоянии, и амортизационнные расходы ( то есть уменьшение ценности Вашей недвижимости со временем «старение» объекта ). В настоящее время амортизация объекта составляет 2 % в год от цены приобретения объекта и так рассчитывается в течение 50 лет с момента покупки. И хотя сейчас стоимость Вашего объекта только увеличивается, все равно Вы имеете право использовать расходы на амортизацию, что уменьшает налогооблагаемую прибыть иувеличивает рендитность Вашего объекта недвижимости.
Выплачиваемые Вами проценты за банковские кредиты уменьшают, как было сказано, налогооблагаемую прибыль от дохода от сдачи в аренду недвижимости. Очень важно в этой связи, чтобы данный кредит и соответственно выплачиваемые за него проценты, находились в прямой связи с данным объектом. Я рекомендую платежи в банк за данный объект осуществлять на отдельном банковском счету. Особенно важно это при наличии одновременных кредитов для финансирования различных объектов недвижимости
Приведем пример :
Вы купили одновременно для Вашей семьи дом за 250 000 евро и квартиру за 125 000 евро для сдачи как инвестиционный объект и за все вместе потратили 100 000 евро как собственный капитал. На остальную сумму 275 000 евро вы взяли один кредит. С налоговой точки зрения Вам выгоднее было бы весь собственный капитал потратить на приобретение собственного дома и купить инвестиционный объект – квартиру только на кредитные деньги с тем, чтобы максимально увеличить проценты, выплачиваемые банку, за финансирование приобретения квартиры, и разрешаемые для уменьшения прибыли от сдачи в аренду.
Но если Вы не сможете четко доказать с помощью банковких документов, что Вы потратили собственный капитал только для собственного дома, то Финанзамт признает, что Вы взяли кредит для квартиры только 25 000 евро , а дом купили на оставшийся кредит. Только если бы Вы вели различные банковские счета для операций по дому и квартире, Вы могли быдокументировать для Финанзамта, какую часть кредита Вы потратили для покупки квартиры и тем самым уменьшить налоговое бремя.
б) предполагаемое и действительное уменьшение налогов
Приобретение недвижимости постоянно оцениваетсякак возможность уменьшения налогов. При чем все чаще утверждается, что недвижимость, приобретенная как инвестиционный объект, является особенно привлекательной, если при этом возникают особенно большие потери (Verluste). – «Чем больше потери, тем лучше !»
Это общее утверждение является фальшивым и очень опасным, так как при этом пропадает из глаз важнейший и решающий фактор для оценки рентабельности приобретения недвижимости.
Важнейшие взаимозависимости представляются следующими :
Когда мы говорим о потерях в связи с экономическим расчетом рентабельности недвижимости, необходимо различать, говорим ли мы о расчитываемых бухгалтерских потерях, где идет речь об амортизации, или действительных оперативных потерях.Расчитываемые бухгалтерские потери возникают, когда амортизационные расходы (AfA ) превышают получаемую арендную плату. Такое возможно для объектов, где возможны повышенные амортизационные расходы (Sonderabschreibungen für denkmalgeschützte Gebäude, Miethäuser mit Sozialbindung ) для зданий, имеющих культурную ценность или социальных объектов.
Другой вид потерь – это действительные оперативные потери, которые возникают из-за настоящий расходов на кредитные проценты или расходы на ремонт, превышающих поступления от сдачи в аренду. Особенно ярко они выражены при не сдачи объекта в аренду. Когда нет арендной платы при продолжающихся текущих расходах на содержание объекта.
И если первый вид потерь ведет в действительности к большим налоговым преимуществам, то действительные оперативные потери являются Вашими расходами и даже при учете снижения Ваших налогов не будут полностью компенсировать Ваши потери. Покупатиель недвижимости как рендитобъекта должен себе четко представлять, что расходы при покупке недвижимости только частично покрываются возвратом налогов, причем лишь в размере Вашего среднего процента подоходного налога для владельца объекта недвижимости. К примеру если Ваш средний процент подоходного налога составляет 25 % от размеры Вышей прибыли, то Вы можете рассчитывать также только на 25 % компенсации от Финанзамта от всех потраченных Вами расходов на данный сдаваемый Вами в аренду объект,но никогда на 100 %от Ваших расходов.Ваши расходы не превращаются благодаря налоговым преимуществамкак в волшебном сне в Ваши доходы.
Совершенно очевидно, что Вашей целью при приобретении объекта недвижимости является получении прибыли , а не получение финансовых потерь, и Вы не должны из-за налоговой компенсации создавать себе иллюзий.Оперативная и постоянная прибыль возможна лишь у хорошо сдаваемыхобъектах недвижимости, имеющих хорошее месторасположение и хорошо построенных.
Покупатели недвижимости часто не обращают внимания , что высокие амортизации в первые годы буду компенсированы низкими амортизационными процентами в последующие годы, так как общая амортизация не может составлять более 100%. Не позволяйте манипулировать Вами при навязывания Вам не качественных объектов, прикрываясь мнимыми налоговыми преимуществам ми.
К сожалению в нашей практике как налоговых консультантов мы сталкивались со случаями , когда недобросовестные агенты по продаже недвижимости, а также банковские консультанты уговаривали клиентов приобретать недвижимость и к нам приходили уже слишком поздно, когда договоры на покупку уже были подписаны и анулированию не подлежали.
Поэтому в каждом случае нужно продумать экономическую целесообразность Вашей покупки, просчитать получаемую прибыль иналоговые преимущества, зависящие от конкретной Вашей ситуации.
