Вопросы по приобретению коммерческой недвижимости в Германии
В рамкахпланирования сделки по покупке объекта коммерческой недвижимости нам необходимо определиться, кто будет покупателем объекта. Рассмотрим дваварианта приобретения недвижимости юридическим лицом, то есть фирмой:
Вариант 1 : объект приобретается на юридическое лицо, зарегистрированное на территории ЕС, а именно на территории Кипра, Испании, Нидерландов или Латвии. Акционерами/участниками компании могут быть юридические или физические лица. Конечным бенефициаром является физическое лицо - резидент Российской Федерации. По всем соглашениям прибыль от сдачи в аренду или продажи недвижимости подлежит налогообложениюв той стране, где находится недвижимость, то есть в Германии.И надо осуществлять налоговую регистрацию в Германии по месту нахождения недвижимости
При приобретенииКоммерческойнедвижимости вГерманиипо варианту 1 необходимо наличие какой-либо экономическойдеятельности даннрого юридического лица, то есть фирмы, зарегистрированной в ЕС
Соглашение об избежаниидвойного налогообложения с этими странами есть, но у каждой с траны свои законодательные особенности, поэтому на первом этапе необходима предварительная консультация со специалистом для выбора оптимального для Вас варианта .
Вариант 2 : объект приобретается на юридическое лицо, зарегистрированное на территории Германии. Акционерами/участниками компании могут ли быть юридические лица, зарегистрированные на территории ЕС или физические лица. Конечным бенефициаром в данном случае также является физическое лицо - резидент Российской Федерации.
Для регистрации немецкой GmbH (соответствует ООО) необходим минимальный уставный капитал в размере 25.000 евро. Для регистрации немецкой UG ( ООО с требованиемпостепенного увеличения капитала) необходим минимальный уставный капитал в размере 1 евро. Но эта форма юридической фирмы не вызывает пока доверия у налогового ведомства и мы в настоящее время ее не рекомендуем.
Учредителями могут быть как физ. Лица, так и юр. лица, как резиденты так и не резиденты. У фирмы должен быть директор, для того что бы фирму зарегистрировали, желательно иметь в Германии хотя бы прокуриста.
Выплата дивидетдов
В 1 ВариантеУчредители юрид.лица-собственника объекта принимают решение о выплате дивидендов в той стране, где компания зарегистрирована. В соответствии с ее законодательством иСоглашением об избежаниидвойного налогообложения между этой страной и страной нахождения собственников компании, а также в зависимости от юр. формы и величины долей, находящихся у собственников, в стране, где компания зарегистрирована взимаются налоги на дивиденды или происходит частичное освобожение от налогообложения
ВВарианте 2Учредители принимают решение о выплате дивидендов к определенной дате. При выплате дивидендов возникает налог на дивиденды в размере 25% + 5,5% СОЛИ, всего 26,375 %. При этом в течении месяца подается рассчет налога на дивиденды и его оплата немецкой налоговой службе.ПоСоглашению об избежаниидвойного налогообложения сРоссией, если получателем дивидендов является юр. лицо в РФ, владеющее более 10% долей и долей в уставном капитале выше 81.807 евро, то сумманалога на дивиденды сокращается до 5% + 5,5% СОЛИ. Для всех прочих акционеров, резидентов РФ налог на дивиденды составляет 15% + 5,5% СОЛИ. Учредители ставят заявление в налоговую на возврат налога, превышающего эти границы.
В Российской Федерации уплаченный в Гeрмании налог подлежит к вычету из рассчитаного на эти доходы налога.
Налоги, возникающие при получении доходов от сдачи в аренду недвижимости в Германии:
- Корпоративный налог(+ взнос солидарности ) – 15 % от налогооблагаемой при были + надбавка на солидарность 5,5 % от суммы КСТ
- Коммерческий налог- коммунальный налог, зависит от места нахождения недвижимости (от 7% до 17,5). В определенных случаях можнопоставить заявление в налоговую и получить освобождение от уплаты коммунального налога на доходы от сдачи недвижимости в аренду.
- Земельныйналог- зависит от места нахождения недвижимости и от ее площади, рассчитывается по специальным программам
- НДС - 19% если сдается коммерческая недвижимость лицам, имеющим право на признание НДС к вычету, и владелец недвижимости поставил заявление о том, что будет рассчитывать НДС. 7% - если кратковременая сдача недвижимости в аренду - отель. Во всех противных случаях НДС не взымается.
- Налог на диведенды - в Германии не взимается, а взимается в стране регистрации компании - тут важно учитывать Соглашение об избежаниидвойного налогообложения между этой страной и страной нахождения собственников компании
- Прочие налоги-при покупке недвижимости возникает налог на покупку недвижимости в размере от 3,5 до 6,5%
Какие налоги возникают при продаже объекта недвижимости в Германии в зависимости от сроков владения?
Для владельца в форме юр. лица прибыль от продажи недвижимости подлежит налогообложения вне зависимости от сроков владения. Только для физических лиц, владеющих недвижимостью более 10 лет и только в случае, если речь не идет о коммерческой форме ведения бизнеса, действует освобождение от налогообложения при владении недвижимостью более 10 лет.
С прибыли от продажи платится налог на прибыль корпорации (КСТ) 15% + надбавка на солидарность (СОЛИ) 5,5% от суммы КСТ. Если на территории Германии не велась предпринимательская деятельность, то коммунальный налог не взимается.
Продажа акций компании-активодержателя естественно возможна в соответствии с законодательством страны, в которой зарегистрирована компания.
Если проданы более 95% долей, то возникает налог на покупку недвижимости в Германии, должником налога является покупатель.
Прибыль от продажи акций компании-активодержателя вероятно подлежит налогообложения в стране, в которой компания зарегистрирована.
Какая информация должна представляться в контролирующие органы в Германии, носит ли предоставление информации уведомительный или обязательный характер, в каком объеме и в какие сроки должна предоставляться информация?
В соответствии с законом об отмывании денег банкам надо предоставить информацию о конечных бенефициарах - физ. лицах, владеющих 25% и более долей юридического лица. Срок подачи в течении 1 месяца. Вероятно при открытии счета уже необходимо будет предоставлять эту информацию
В налоговую инспекцию подается информация о владельцах недвижимостии о конечных бенефициарах. Опыт показывает, что иногда банки спрашивают об источниках денежных средств физического лица.В этом случае продоставляется, например,договор о продаже коммерческой илиличной недвижимости данным физическим лицом,или кредитный договор
Предоставление информации носит обязательный характер, иначе не откроют счет.
Краткое сопоставление различных вариантов
Кроме указанных альтернатив возможны дополнительные варианты владения собственностью:
1. Прямая покупка недвижимости конечным бенефициаром - Физическим лицом -резидентом РФ.
2. Основание в Германии коммандитного общества конечным бенефициаром - Физическим лицом -резидентом РФ.
3. Основание в ГерманииЮридического лица, владеющего недвижимостью с учредителем - Юридическим лицом, зарегистрированным на территории ЕС.
Центральным вопросом в выборе между различными возможными вариантами, является решение, собираются ли владеть недвижимостью в Германии долгосрочно, т.е. более 10 лет, и каково соотношение ожидаемого постоянного дохода от аренды и предполагаемой прибыли от продажи.
Если недвижимость в Германии будет находиться в собственности менее 10 лет или оптимизация налогообложения ожидаемого постоянного дохода от аренды стоит на первом плане, структура собственности с участием отечественного или иностранного юр. лица приоритетны. Потому что они обещают по сравнению с обычными прогрессивными ставками подоходного налога значительное снижение налогообложения доходов на 15,825 %.
В тех случаях если получение долгосрочных доходов от продажи недвижимости стоит на переднем плане, имеет смысл рассматривать прямые инвестиции конечным бенефициаром - Физическим лицом -резидентом РФ в немецкую недвижимость или создание управляющего недвижимостьюактивами коммандитного общества. Прибыль частного инвестора от продажи недвижимости после 10 лет владенияможет быть полностью освобождена от подоходного налога.
И немецкие и иностранные корпорации обеспечивают при соответствии определенным требованиям по отсутствию дополнительной предпринимательской деятельности в Германии налогообложение текущих доходов от аренды в размере 15,825 %. При участии иностранной корпорации при выплате дивидендов не взимается немецкий налог на дивиденды, однако взимается соответствующий налог страны регистрации.
Сертифицированный Налоговый советник
Татьяна Хрисанфова
