В рамкахпланирования сделки по покупке объекта коммерческой недвижимости нам необходимо определиться, кто будет покупателем объекта. Рассмотрим дваварианта приобретения недвижимости юридическим лицом, то есть фирмой:
Вариант 1 : объект приобретается на юридическое лицо, зарегистрированное на территории ЕС, а именно на территории Кипра, Испании, Нидерландов или Латвии. Акционерами/участниками компании могут быть юридические или физические лица. Конечным бенефициаром является физическое лицо - резидент Российской Федерации.
Вариант 2 : объект приобретается на юридическое лицо, зарегистрированное на территории Германии. Акционерами/участниками компании могут ли быть юридические лица, зарегистрированные на территории ЕС или физические лица. Конечным бенефициаром в данном случае также является физическое лицо - резидент Российской Федерации.
Для удобства эти варианты представлены в табличной форме.
|
|
Вариант 1 |
Вариант 2 |
|
|
Конечный бенефициар |
Физическое лицо-резидент РФ |
Физическое лицо-резидент РФ |
|
|
Учредитель покупателя? |
……………………………………………….. ……………………………………………….. |
||
|
Покупатель объекта |
Юридическое лицо, зарегистрированное на территории ЕС (Кипр, Испания, Нидерланды, Латвия) |
Юридическое лицо, зарегистрированное на территории Германии |
|
|
Приобретаемый объект недвижимости |
Коммерческая недвижимость вГермании |
||
|
Вопросы: |
|||
|
Приобретение недвижимости |
1) Возможно ли такое владение объектом в принципе, без регистрации юрид.лица в Германии? Да, возможно. Однако необходимо, чтобы Юридическое лицо, зарегистрированное на территории ЕС имело еще другую деятельность кроме владения недвижимостью в Гeрмании, потому что юр. лица, включенные в схему владения только из соображений налоговой оптимизации,не признаются немецкой налоговой службой и налогообложение происходит таким обрацом, как будто это юр. лицо отсутствует. Если например структура финансирования иностранного юр.лицатакова, что проценты на длительный срок превышают сумму полученой арендной платы, то возможны проблемы. Однако для ЕС действует дополнительное законодательство, несколкько снижающее требования к наличию экономической активности юр. лица, владеющего недвижимостью. Соглашение об избежаниидвойного налогообложения с этими странами есть. По всем соглашениям прибыль от сдачи в аренду или продажи недвижимости подлежит налогообложению в той стране, где находится недвижимость, то есть в Германии. И надо осуществлять налоговую регистрацию в Германии по месту нахождениай недвижимости При необходимости мы можем детально проработать ДБА Германии со всеми интересующими Вас странами. |
1) каковы требования для регистрации юридического лица в Германии? (к учредителям, минимальному уставному капиталу, наличию представительства и штата на территории Германии) Для регистрации немецкой GmbH (соответствует ООО) необходим минимальный уставный капитал в размере 25.000 евро. Для регистрации немецкой UG ( ООО с требованиемпостепенного увеличения капитала) необходим минимальный уставный капитал в размере 1 евро. Но эта форма юридической фирмы не вызывает пока доверия у налогового ведомства и мы в настоящее время ее не рекомендуем. Учредителями могут быть как физ. лица так и юр. лица, как резиденты так и не резиденты. У фирмы должен быть директор, для того что бы фирму зарегистрировали, желательно иметь в Германии хотя бы прокуриста. |
|
|
Выплата дивидендов |
Каким образом выплачиваются дивиденды от юрид.лица-собственника объекта акционерам компании? |
||
|
Учредители юрид.лица-собственника объекта принимают решение о выплате дивидендов в той стране, где компания зарегистрирована. В соответствии с ее законодательством иСоглашением об избежаниидвойного налогообложения между этой страной и страной нахождения собственников компании, а также в зависимости от юр. формы и величины долей, находящихся у собственников, в стране, где компания зарегистрирована взимаются налоги на дивиденды или происходит частичное освобожение от налогообложения. |
Учредители принимают решение о выплате дивидендов к определенной дате. При выплате дивидендов возникает налог на дивиденды в размере 25% + 5,5% СОЛИ, всего 26,375 %. При этом в течении месяца подается рассчет налога на дивиденды и его оплата немецкой налоговой.ПоСоглашению об избежаниидвойного налогообложения сРоссией, если получателем дивидендов является юр. лицо в РФ, владеющее более 10% долей и долей в уставном капитале выше 81.807 евро, то сумманалога на дивиденды сокращается до 5% + 5,5% СОЛИ. Для всех прочих акционеров, резидентов РФ налог на дивиденды составляет 15% + 5,5% СОЛИ. Учредители ставят заявление в налоговую на возврат налога, превышающего эти границы. В Российской Федерации уплаченный в Гeрмании налог подлежит к вычету из рассчитаного на эти доходы налога. |
||
Налоги, возникающие при получении доходов от сдачи в аренду недвижимости в Германии:
- Корпоративный налог(+ взнос солидарности ) – 15 % от налогооблагаемой при были + надбавка на солидарность 5,5 % от суммы КСТ
- Коммерческий налог- коммунальный налог, зависит от места нахождения недвижимости (от 7% до 17,5). В определенных случаях можнопоставить заявление в налоговую и получить освобождение от уплаты коммунального налога на доходы от сдачи недвижимости в аренду.
- Земельныйналог- зависит от места нахождения недвижимости и от ее площади, рассчитывается по специальным программам
- НДС - 19% если сдается коммерческая недвижимость лицам, имеющим право на признание НДС к вычету, и владелец недвижимости поставил заявление о том, что будет рассчитывать НДС. 7% - если кратковременая сдача недвижимости в аренду - отель. Во всех противных случаях НДС не взымается.
- Налог на диведенды - в Германии не взимается, а взимается в стране регистрации компании - тут важно учитывать Соглашение об избежаниидвойного налогообложения между этой страной и страной нахождения собственников компании
- Прочие налоги-при покупке недвижимости возникает налог на покупку недвижимости в размере от 3,5 до 6,5%
Какие налоги возникают при продаже объекта недвижимости в Германии в зависимости от сроков владения?
Для владельца в форме юр. лица прибыль от продажи недвижимости подлежит налогообложения вне зависимости от сроков владения. Только для физ. лиц, владеющих недвижимостью более 10 лет и только в случае, если речь не идет о коммерческой форме ведения бизнеса, действует освобождение от налогообложения при владении недвижимостью более 10 лет.
С прибыли от продажи платится налог на прибыль корпорации (КСТ) 15% + надбавка на солидарность (СОЛИ) 5,5% от суммы КСТ. Если на территории Германии не велась предпринимательская деятельность, то коммунальный налог не взимается.
Продажа акций компании-активодержателя естественно возможна в соответствии с законодательством страны, в которой зарегистрирована компания.
Если проданы более 95% долей, то возникает налог на покупку недвижимости в Германии, должником налога является покупатель.
Прибыль от продажи акций компании-активодержателя вероятно подлежит налогообложения в стране, в которой компания зарегистрирована.
Какая информация должна представляться в контролирующие органы в Германии, носит ли предоставление информации уведомительный или обязательный характер, в каком объеме и в какие сроки должна предоставляться информация?
В соответствии с законом об отмывании денег банкам надо предоставить информацию о конечных бенефициарах - физ. лицах, владеющих 25% и более долей юридического лица. Срок подачи в течении 1 месяца. Вероятно при открытии счета уже необходимо будет предоставлять эту информацию
В налоговую инспекцию подается информация о владельцах недвижимостии о конечных бенефициарах. Опыт показывает, что иногда банки спрашивают об источниках денежных средств физического лица.В этом случае продоставляется, например,договор о продаже коммерческой илиличной недвижимости данным физическим лицом,или кредитный договор
Предоставление информации носит обязательный характер, иначе не откроют счет.
Краткое сопоставление различных вариантов
Кроме указанных альтернатив возможны дополнительные варианты владения собственностью:
1. Прямая покупка недвижимости конечным бенефициаром - Физическим лицом -резидентом РФ.
2. Основание в Германии коммандитного общества конечным бенефициаром - Физическим лицом -резидентом РФ.
3. Основание в ГерманииЮридического лица, владеющего недвижимостью с учредителем - Юридическим лицом, зарегистрированным на территории ЕС.
Центральным вопросом в выборе между различными возможными вариантами, является решение, собираются ли владеть недвижимостью в Германии долгосрочно, т.е. более 10 лет, и каково соотношение ожидаемого постоянного дохода от аренды и предполагаемой прибыли от продажи.
Если недвижимость в Германии будет находиться в собственности менее 10 лет или оптимизация налогообложения ожидаемого постоянного доход от аренды стоит на первом плане, структура собственности с участием отечественного или иностранного юр. лица приоритетны. Потому что они обещают по сравнению с обычными прогрессивным ставкам подоходного налога значительно сниженным налогообложения доходов на 15,825 %.
В тех случаях если получение долгосрочных доходов от продажи недвижимости стоит на переднем плане, имеет смысл рассматривать прямые инвестиции конечным бенефициаром - Физическим лицом -резидентом РФ в немецкую недвижимость или создание управляющего недвижимостьюактивами коммандитного общества. Прибыль частного инвестора от продажи недвижимости после 10 лет владенияможет быть полностью освобождена от подоходного налога.
И немецкие и иностранные корпорации обеспечивают при соответствии определенным требованиям по отсутствию дополнительной предпринимательской деятельности в Германии налогообложение текущих доходов от аренды в размере 15,825 %. При участии иностранной корпорации при выплате дивидендов не взимается немецкий налог на дивиденды, однако взимается соответствующий налог страны регистрации.
Сертифицированный Налоговый советник
Татьяна Хрисанфова
